آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد رکود تورمی همچنان با شیب ملایم بر فضای این بخش حاکم است. بر این اساس طی مردادماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در مناطق 22 گانه شهر تهران 42 میلیون و 730 هزار تومان بوده که در مقایسه با ماه قبل از آن (تیر 1401) بالغ بر 2.5 درصد افزایش داشته است.
تعداد معاملات نیز در بازه اشاره شده 24 درصد کاهش یافته که تایید کننده وضعیت "رکودی" بازار مسکن است. حدود 4 سال است که بازار مسکن دستخوش نوسانات بعضا عجیبی شده که به گواه مسئولان، کارشناسان و فعالان این بخش ریشه در کم‌کاری دولت قبل دارد. در رابطه با وضعیت بازار مسکن گفت‌وگویی را با فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن و یکی از دست‌اندرکاران طرح جامع مسکن انجام دادیم. گپ‌وگفتی که بخش نخست آن در ادامه می‌آید:
یزدانی: تحلیل بازار مسکن را باید از سال 1397 آغاز کرد. تشدید تحریم‌های اقتصادی سرنوشت تازه‌ای را برای این بازار رقم زد سرنوشتی متفاوت از ادوار قبلی. ما سال 96 با بازاری رویه رشد مواجه بودیم در آن سال شرایط اقتصادی نسبتاً مناسب بود، کشور در حال تجریه کردن رشد مثبت اقتصادی بود. تا سال 96 هم شاخص‌های اقتصاد کلان در وضعیتی مناسب قرار داشت و هم به تبع آن وضعیت بازار مسکن در حال رشد تدریجی بود.
به سیاست‌های حمایتی و اجتماعی و بخش مسکن کاری ندارم بحث دیگری است من کلیت بازار را عرض می‌کنم. کارهایی را دولت شروع کرده بود در بحث توسعه صندوق‌های وام پس‌انداز که عمدتاً مرتبط با توسعه بود و گروه هدفش اقشار متوسط بود نه اقشار پایین دست. این برنامه‌ها گروه‌های متوسط را پوشش می‌داد و گروه‌های کم‌درآمد را پوشش نمی‌داد.
سال 97، تحریم اقتصادی تشدید می‌شود که بلافاصله باعث افزایش نرخ ارز شد. در واقع یک فرآیند بی‌ثباتی در بازار دارایی‌های مختلف من جمله مستغلات که مسکن مهمترین قلم آن است، شروع شد. برای همین از سال 97 با بسته شدن بخش مبادله اقتصاد که دیگر منابع مالی نمی‌توانستند به آن سمت بروند در آن برهه سیاست‌های مختلف ارزی و پولی هم منبعث از شرایط تحریمی بسیار وضعیت را به سمت نابسامانی پیش برد از طرف دیگر دولت به هر دلیلی پمپاژ نقدینگی را ادامه داد.
چقدر طول کشید تا این سیاست اشتباه در بازار مسکن ادامه داشته باشد؟
یزدانی: نقدینگی که افزایش پیدا کند با فاصله خیلی کمی روی بازار ریل استیت (Real State)، کمتر از یک سال اثر خودش را می‌گذارد. البته شدت اثرگذاری بنا به شرایط می‌تواند متفاوت باشد. همه آن شرایط باعث شد که بخشی از نقدینگی‌ها سوق پیدا کند به سمت بازار دارایی‌هایی از جمله زمین، مسکن و مستغلات و از سال 97 به آن سمت، با تنگ شدن حلقه فعالیت‌های اقتصادی، در بخش‌های مبادله‌ای و بخش‌هایی که می‌توانستند تولید کالا و خدمات کنند، به صورت پیوسته منابع مالی رفت به سمت بازار مستغلات وپیامد آن تداوم رشد قیمت‌ها بود.
نکته قابل توجه اینکه برای دوستانی که این سیکل را با سیکل‌های قبل مقایسه می‌کنند این است که هر سیکل مسکنی یک ویژگی خاص خودش را دارد. نمی‌توانیم بگوییم این تغییر قیمت مساوی با سال 92 است یا مساوی تغییر قیمت سال 86 است، هر دوره‌ای یک شرایط خاص خودش را دارد.
یک چراغ راهنما در بازار مسکن
در ادوار قبلی که پیک قیمتی و افزایش قیمتی داشتیم، قیمت‌ها به عنوان یک چراغ راهنما عمل می‌کردند که سازندگان بیایند تولید مسکن را اضافه کنند ولی از سال 97 به این سمت، ترکیب رشد قیمت‌ها با رشد قیمت مصالح ساختمانی، با رشد قیمت زمین به گونه‌ای شده که روز به روز از جذابیت سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن کاسته می‌شود. جدیدترین اطلاعات منتشره از پروانه‌های ساختمانی نیز بیانگر تداوم افت تولید است. افت تولید در سال جاری علیرغم آغاز بکار طرح تولید 4 میلیون واحد مسکن است اگر آن رقم واقعی را که نمی‌دانم چه تعداد در آن چارچوب طرح 4 میلیون واحد پروانه گرفتند از رقم پروانه‌ها کسر کنید، افت تولید بخش خصوصی در زمینه مسکن بسیار بیشتر می‌شود. بنابراین اولین نکته این است که علیرغم آغاز به‌کار طرح احداث مسکن از طرف دولت، تولید مسکن کاهش یافته است.
در حقیقت می‌توانید وضعیت را به این شکل ترسیم کنید که شما با تورم در بازار مبادلات روبرو هستید در کنار این پدیده و حجم مبادلات در بازار هم نوسان می‌کند، تمامی نکته این است که توسعه بازار مبادلات در 4 سال اخیر هیچگونه اثر محرکی روی تولید مسکن ندارد. این سرنوست بازار مسکن است. چرایی این وضعیت را می‌توان در چند دلیل جستجو کرد: اول به دلیل تحریم اقتصادی و دوم به دلیل اینکه دولت‌ها، چه دولت قبلی چه این دولت هیچ علاقه‌ای به کاهش حجم هزینه‌های مصرفی ندارند. یعن یریخت و پاشی که در بودجه است را می‌خواهند با هزینه‌های دیگر و منابع درآمدی از جمله مالیات رفع کند. بنابراین با گسترش حجم دولت بر میزان نقدینگی و همچنین نرخ تورم افزوده خواهد شد.
این هزینه‌ها جبران می‌شود؟
یزدانی: ممکن است. اما پیامدهای این رویکرد در نهایت به دولت برمی‌گردد.
چطور؟
یزدانی: به خاطر اینکه فشار مالیاتی که امسال آوردند روی صنوف و شرکت‌ها باعث می‌شود که خیلی از فعالیت‌ها بخوابد. در نتیجه سال دیگر از حجم فعالیت کم می‌شود، در شرایط رکود هم هیچ‌کس نمی‌آید اینقدر مالیات سفت و سخت ببندد.
یعنی دولت مسیر اشتباهی را می‌رود؟
یزدانی: در شرایط رکود نباید فشار مالیاتی را افزایش دهیم. باید کار کنیم تا با رونق، پایه‌های مالیاتی کشور بهبود پیدا کند. اما با افزایش مالیات به گونه‌ای نامتناسب با رشد اقتصادی عملاً رکود گسترش یافته و در نهایت کسری بودجه افزایش می‌یابد. در هر صورت کسری بودجه، ناشی از ریخت و پاش‌هایی است که در سیستم دولتی می‌شده و می‌شود. این دولت و آن دولت هم ندارد همه دولت‌ها همین رویه را ادامه می‌دهند.
چرا؟ دلیل این رویه چیست؟
یزدانی: آن بحث دیگری است اجازه دهید وارد آن نشویم. در هر صورت در یک جمله می‌گویم عزم مدیریتی برای این کار نیست. عزم مدیریتی برای اینکه مالیات بگیرند هست و خوب هم گرفتند.
مالیات‌ستانی هم حوزه مسکن شروع شد.
یزدانی: بله، همه این دلایل باعث شده که بازار تولید مسکن هم با رکود مواجه شود. برآیند این روی خانوارها چیست؟ اولاً از 97 به این طرف، سُفره خانوارها هر سال کوچک‌تر می‌شود. اشتغال رشد نمی‌کند، درآمد خانوار کم می‌شود، بحث کلان بحث من نیست اما نتیجه این فعل و انفعالات کلان را بگذاریم کنار. با این روند هر روز امکان ورود خانوارهای کمتری به بازار ملکی وجود دارد. در واقع خانوارهای جدید دیگر پولی ندارند که بیایند مالک بشوند. نتیجه این شده که بر اساس آخرین داده‌ها تعداد مستأجران در شهر تهران بیشتر از تعداد مالکان است.
در بازار مسکن چه اتفاقی می‌افتد؟ بحث اجتماعی آن را می‌خواهم سؤال کنم که تبعات اجتماعی زیادی دارد یکی این است که مردم به سمت حاشیه نشینی می‌روند و سکونتگاه‌های غیررسمی گسترش پیدا می‌کند.
یزدانی: با یک زبان ساده‌تر و با یک شاخص خیلی سرراست این را می‌گویم؛ مثلاً در دهه 80، از هر 100 خانوار جدیدی که تشکیل می‌شد، 65 خانوار وارد بازار ملکی می‌شد.
افزایش خانوارهای مستأجر در دولت روحانی
اینها بر اساس آمار رسمی است؟
یزدانی: بله. این در حالی است که از سال 95 تا سال 99، از هر 100 خانوار جدیدی که تشکیل شده، 82 خانوارش مستأجر شدند. یعنی 18 خانوار یا 18 درصد خانوارهای جدید، امکان ورود به بازار ملکی دارند. اینها کسانی هستند که پدر و مادر و خانواده‌هایی دارند که می‌توانند به آنها کمک کنند یا یک موقعیت شغلی خوب یا هر چیز دیگری دارند. بقیه مستأجر می‌شوند. نتیجه اینکه افرادی که خانه می‌خرند و می‌بینید خانه می‌خرند چه با وام بانکی چه بدون این، کسانی هستند که در واقع این کار را می‌کنند تا خانه را اجاره داده و کسب درآمد کنند. این کسب درآمد هم هیچ اشکالی ندارد، خیلی‌ها خانوارهای مُسنی هستند که یک اندوخته‌ای دارند و به خاطر کمک خرج بازنشستگی‌شان انجام می‌دهند.
موضوع بعد اینکه تولید مسکن در کشور کاهش یافته است، از سوی دیگر بخشی از واحدهای مسکونی خریداری شده خالی می‌ماند. از آن طرف هم تورم هم دارید، در نتیجه میزان اجاره ملک، شخصی که یک دارایی (مسکن) را خریداری کرده باید حداقل بازدهی را برای او داشته باشد.
سُرسُره بازی در بازار اجاره‌بها
میزان اجاره‌بها در چند سال گذشته در کل متناسب با تورم بالا نرفته است. نرخ اجاره‌بها امسال مقداری عقب‌ماندگی سال‌های گذشته را جبران کرد. اجاره‌بها همپای تورم بالا نرفته و هنوز امکان افزایش بیشتر آن در سال‌های بعدی وجود دارد. در هر صورت در بلندمدت، اجاره دریافتی یک ملک باید درصدی از ارزش آن ملک باشد. یک دوره زمانی که اجاره خودش را با ارزش ملک تعدیل کند، معمولاً اگر بازار با ثبات باشد 2 تا 3 سال زمان می‌برد چون خود مالک می‌بیند اگر بخواهد سریعاً امسال قیمت را 2 برابر کند کسی نمی‌آید ملک را اجاره کند. بنابراین بازار آرام آرام خودش را تعدیل می‌کند.
از سوی دیگر فشار تورمی به صورت عام روی سفره خانوار تاثیر می‌گذارد، مقصر این وضعیت دولت‌ها هستند که تورم عمومی را کنترل نمی‌کند. این فشار باعث می‌شود تا به تدریج مسکن استیجاری در استطاعت در درون محدوده شهرها، کمتر و کمتر شود. اگر تهران را مثال بزنم از شمال شهر گروه‌های درآمدی مانند یک سرسره سر می‌خورند می‌آیند پایین، از مناطق بالاتر می‌آیند یک منطقه پایین‌تر، سال بعدش یک منطقه پایین‌تر، تا پرت می‌شوند درون سکونتگاه‌های غیررسمی، در واقع یک نوع حاشیه‌نشینی شکل می‌گیرد. مبحث بعدی اینکه مساکن گروهی زیاد می‌شود که شواهد این را می‌گوید. دو تا خانوار، سه تا خانوار در یک واحد مسکونی هستند. مجبور هستند نه اینکه بخواهند و چنین اتفاقی می‌افتد. برای خانوارهای تک نفره، پانسیون زیاد می‌شود و این عواقب اجتماعی دارد.
در هر صورت یک بازاری داریم که به رکود تورمی مبتلا شده است؛ گاه و بیگاه یک شوکی به وسیله سیاست‌های اشتباه کلان به آن وارد می‌شود. یک شوکی به آن وارد می‌شود. این شوک دوباره بازار معاملات را دچار رکود می‌کند از سوی دیگر نقدینگی در حال افزایش است و به همه بازارهای اقتصادی می‌رود از جمله مستغلاتی مانند زمین همه اینها تغییرات قیمت زمین باعث می‌شود که ساخت و ساز هم به صرفه نباشد چرا که "منِ سازنده اگر بسازم ممکن است برایم مشتری پیدا نشود" یا اینکه اصلاً با این قیمت‌ها صرفه نداشته باشد.
بحث وام بانکی را اشاره کردید. گفتید 18 درصد یا با پس انداز والدینشان است یا با وام خانه دار می‌شوند. وام خرید مسکن در حال حاضر در تهران 480 میلیون است چه کاری می‌توان با این مبلغ وام انجام داد؟
یزدانی: سؤال من این است که چه کسی می‌تواند این وام را بازپرداخت کند؟در چنین شرایطی اینکه من ِدولت بگویم 4 میلیون واحد مسکونی می‌سازم، دولت که پول ندارد و به تبع آن زیرساختی برای مساکن نخواهیم داشت. بنابراین دوباره دچار کسر بودجه خواهیم شد. اینکه زمین‌ها را آماده‌سازی کنیم، بعد بگوییم مثلا 450 میلیون وام می‌دهیم و انتظار داشته باشیم مردم بیایند به خوشی و خرمی این تسهیلات را دریافت کرده و خانه را تحویل بگیرند.
از آن طرف هم همه می‌دانیم که سیستم بانکی دچار بحران است یعنی این نیست که بانک‌ها، نهادهای بدی هستند و نمی‌خواهند وام بدهند بلکه بانک‌های اگر بخواهند این منابع را به بخش مسکن تزریق کنند عملاً با بحران منابع مواجه خواهند شد. نکته دیگر اینکه بانک 480 میلیون تومان وام بدهد، شما با ساختار درآمدی که در این جامعه هست، چند نفر می‌توانند قسطش را بدهند؟
اقساط این وام در بازپرداخت 12 ساله حدود 8.7 میلیون تومان است؟
یزدانی: درآمد متوسط چقدر است؟ در تهران حدود 12 میلیون تومان. حداقل حقوق چقدر است که بخش زیادی از جامعه کارگری هستند؟ 4 میلیون و خرده‌ای. اصلاً می‌گوییم 10 میلیون، آیا می‌توانند کل درآمدشان را قسط بدهند؟ بدیهی است که پاسخ این پرسش منفی است. لذا حداکثر 18 تا 20 درصد می‌توانند وام را بازپرداخت کنند.
در بحث نهضت ملی مسکن قرار است تسهیلات را با سود 5 درصدی به اقشار کم‌درآمد پرداخت کنند.
یزدانی: این کار سوبسید و کمک سود می‌خواهد. باید بیاید بودجه اگر در بودجه هم می‌آید کسری بودجه خواهد آمد. قسط تسهیلات با سود 5 درصدی هم 4 میلیون می‌شود. گروه‌های کم‌درآمد که غیرممکن است بتوانند این میزان اقساط
را پرداخت کنند.. چون الان فردی که کم درآمد است باید گوشت بخورد که پولش را ندارد. شما در یک جامعه‌ای دارید حرف می‌زنید که بر اساس داده‌های خام سال 99 در رابطه با هزینه خانوارها به‌طور متوسط مصرف گوشت و لبنیاتش 28 درصد کاهش یافته است. برای دو سال اخیر هم فعلا آماری نداریم. خانوار کم‌درآمد به طور منطقی و طبیعی و انسانی اول باید نان بخورد بعد بتواند یک لبنیاتی بخورد. بعد بیاید قسط وام بدهد.
نباید با توجه به وضعیت معیشت خانوارها فرض کنیم در بحث مسکن جامعه در رفاه هستند و فقط مشکل قسط مسکن آنها مانده است این شدنی است؟ اگر بخشی از آن گروه‌ها بیایند نمی‌توانند تسهسلات را بازپرداخت کنند و داستان‌های بانکی تکرار می‌شود. بانک هم مجبور می‌شود مستغلات را ضبط کند و بانک‌ها بنگاه‌داری و ملک‌داری می‌کنند که این نقض غرض است. بنابراین این سیاستی است که از هر طرفش برویم شدنی نیست.
بهسازی خانه‌های کپری با 4 میلیون تومان
راهکار چیست؟ فرض را بر این می‌گیریم که وضعیت اقتصاد ما خوب است.
یزدانی: اولین مسئله این است که دولت منابع را اولویت‌بندی کند. مسئله دوم اینکه برای مسکن‌سازی راه‌های ارزان‌تری داریم. مثلاً در سکونتگاه‌های غیررسمی نزدیک به 13 میلیون نفر سکونت دارند. بخش زیادی از واحدهای مسکونی اینها فاقد کیفیت است. باید ارتقاء و بهسازی مسکن راه‌اندازی شود. یک مثال بزنم، سال 97، یکی از دوستان معمارم گفت ما معمارها تا الان خانه‌های لوکس طراحی کردیم ما دانش معماری را ببریم به سمت اینکه خانه‌های کپرنشینان را طراحی و ارتقاء دهیم.
در این راستا یک پروژه‌ای با همکاری با شرکت بازآفرینی تعریف شد. در چارچوب این همکاری، در آن زمان در نیشابور، زاهدان و 2 شهر دیگر به‌صورت پایلوت یک مسابقه معماری در سطح دانشجویان معماری برگزار شد. مسئله این بود که در خانه یک زن سرپرست خانوار که ساکن یک مسکن بسیار کم کیفیت است می‌خواهیم محیط آن را درست کنیم اگر بشود یک اتاق اضافی هم بگذاریم. اینها آن موقع با 4 میلیون تومان، یک محیط بد مسکونی را تبدیل به یک محیط نه عالی ولی قابل تحمل و محیط زیست کردند.
همان موقع می‌خواستند قرارداد ببندند در مرادآباد چابهار که بنیاد مسکن برای کپرنشینان خانه بسازد. به آقایان گفتیم به جای اینکه این را انجام بدهید بیایید 4 میلیون‌ها را در کل این بافت‌ها گسترش بدهید. مرادآباد رفته‌ام و از نزدیک دیدم. وضعیت سکونت مردم وحشتناک است، بلوک چیده بود روی هم و یک نایلون هم کشیده بود روی آن. به طرف می‌گویم چرا دیوارها ملات ندارد؟ می‌گوید پول ندارم! با اجرای این برنامه با حداقل هزینه، حداکثر بازدهی را خواهیم داشت.
دولت قبل حرف گوش کن نبود
نباید برای ساخت و ساز مسکن هدف سیاسی بگذاریم. در دولت قبل به آقایان هم گفتم بیایید سالی 20 هزار تا مسکن استیجاری ارزان‌قیمت بسازید و به تدریج این رقم را زیاد کنید. هیچ دولتی در یک سیستم تفکر منسجم نمی‌آید ناگهان در اشل و مقیاس بسیار بالا پروژه‌های مسکن‌سازی تعریف کند. حتی اگر دولت بسیار کارآمد، بسیار هم خوب باشد مقیاس پروژه را بالا می‌رود، پروژه مدیریت‌پذیر نخواهد بود که نتیجه آن انلاف منابع و افزایش پرت پروژه است. در جامعه‌ای که امکان مسکن ملکی نیست باید به سمت ساخت مسکن استیجاری در استطاعت برویم.
پس از انتشار گفت‌وگوی شما و پیشنهاد برای ساخت مسکن استیجاری 45 متری، شهردار هم یک مصاحبه‌ای از برنامه ساخت مسکن استیجاری در استطاعت 40 متری خبر داد.
یزدانی: اگر همین منابع را در حد محدود، نه سالی یک میلیون که شدنی نیست، در حد محدود تعریف کنیم به صورت پکیج‌های سرمایه‌گذاری که مسکن استیجاری در استطاعت حالا کوچک مقیاس، ارزان قیمت، که اجاره‌اش برای خانوارهای جدیدی تحمل‌پذیر باشد اینها را بسازیم، به صورت کلی استیجاری بسازیم، از هر صد تومان سوبسیدی که من دولت می‌گذارم امکان بهره‌مندی تعداد افراد بیشتری است چون شمای جوان اگر بیایی در این واحد بتوانی اجاره کمتر بدهی، شاید یک فرصت تنفسی برایت درست شود که یک پس‌انداز اولیه‌ای برای خودت جمع و جور خواهی کرد. اگر هم مملکت به یک ثباتی برسد می‌توانیم به سمت خانه ملکی برویم.
راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای دستورالعمل نمی‌خواهد
اردیبهشت سال 98 در گفت‌وگو با تسنیم گفتید تنها راه ساماندهی بازار اجاره مسکن استیجاری است. چرا اجرا نمی‌شود؟ برنامه نداریم؟ داستان چیست؟ آقای محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از سال 97 تا همین اواخر می‌گفت دستورالعمل را به دولت ارسال کرده‌ایم و هنوز همانجا مانده است. مشکل چیست؟
یزدانی: مسکن استیجاری دستورالعمل نمی‌خواهد؛ از همان موقع که بنده طرح جامع را تهیه می‌کردم هشدار دادیم. به آقایان گفتیم وضعیت بازار استیجاری طی یک دهه آینده، وضعیت مناسبی نخواهد بود. حتی در همان شرایط. سال 93 این حرف را زدم. هشدار را دادیم، حتی مشاور اقتصادی وقت رئیس جمهور هم در جلسه بود کاملاً هشدار ما را تأیید کرد که روند به‌گونه‌ای است که اجاره‌نشینی گسترش پیدا می‌کند، آن موقع که تحریم نبود، بی‌ثباتی اقتصادی نبود، آن روند به نظر ما روندی بود که اتفاق می‌افتاد، تحریم‌ها آن را به شدت تشدید کرد آهنگش را به شدت بالا برد.
آن هشدار را دادیم و به آقایان هم گفتیم خیلی هم کار نه آیین‌نامه می‌خواهد، نه مصوبه دولت می‌خواهد، یک پکیج سرمایه‌گذاری می‌خواهد که آقایان آستین‌ها را بالا بزنند و بیایند سمت سرمایه‌گذاری، حتی مسکن کارگری تعریف کردند، الان یک بخشش را گفتند ما هدفگذاری کنیم برای جامعه کارگری. می‌خواهم بگویم کدام کارگری توان این را دارد غیر از مهندسان ایران ناسیونال؟ یا یک سری کارگران رده بالا؟ معنی اینکه تحت پوشش تأمین اجتماعی هستند ولی کارگر به معنی کارگر ساده و اینها کدام کارگری این توانایی را دارد؟
آن موقع من به آقایان گفتم مگر شما شستا را ندارید؟ مگر کلی ملک و مستغلات ندارید؟ با وزارت مسکن بیایید یک قراردادی ببیندید یک منابعی هم آنها دارد یک منابعی هم شما دارید بگذارید روی هم برای این جامعه کارگری یک ساخت وسازی کنید یا حداقل تأمین اجتماعی برای مستمری‌بگیران که خانه ندارند یک مسکن حداقلی بسازد. نظام تکنوکراتیک و بروکراتیک دولتی علاقه‌مند نیست که سمت اینطور مسائل برود. تمام حرف آقایان این بود که بسیار کار پردردسری است حالا توجیهاتی می‌بردند.
چه دردسری؟
یزدانی: چیزی که می‌گفتند اجاره‌داری آن بود. به‌عنوان مثال سازمان تأمین اجتماعی که اتلاف منابع مالی در سرمایه‌گذاری‌ها دارد بیاید با نرخ بازدهی 15 ، 20 درصد معادل بازدهی سود بانکی در بخش اجاره‌داری سرمایه‌گذاری کند و مدیریت آنرا به یک شرکت متخصص واگذار کند.
یعنی شرکت‌های اجاره‌داری تأسیس شود؟
یزدانی: خیر. دولت به جای اینکه برود به سمت اینها سقف اجاره تعیین می‌کند.
تأثیر دارد؟
یزدانی: خیر. چرا سقف اجاره تعیین می‌شود؟ چون علاقه‌مند است توپ را به زمین موجرها بیندازد.
در دولت قبل هم این‌گونه بود؟
یزدانی: بله. فرقی نمی‌کند این قضیه در مورد همه صدق می‌کند و هیچ تفاوتی ندارد در دولت قبل هم تعیین سقف اجاره هم از سال 97 یا 98 انجام شد.
دولت دهم هم این کار را کرد.
نظام مویرگی اجاره‌داری در کشور
یزدانی: بله. در آن زمان به‌دنبال انداختن تمام تقصیرها به گردن موجرها بودند. از موجرها دفاع نمی‌کنم اما مسئله‌ام این است که اولاً ما اجاره‌دار کلان نداریم که بگوییم قدرت اقتصادی فلان، استثمار و چاپیدن مستأجر و اینها شوخی است. نمی‌توانیم بگوییم که فردی مثلا 1000 واحد دارد و آنها را اجاره می‌دهد. اگر این‌گونه بود که در مکانیسم بازار شرکت‌های اجاره‌داری خصوصی راه‌اندازی می‌شد. اجاره‌داری نداریم. ممکن است فلان ارگان داشته باشد، اما شخص ندارد.
نظام اجاره‌داری در کشور مویرگی است که اتفاقاً اگر سازماندهی شده بود، مقداری کنترل بازار جواب می‌داد. بنابراین تعیین سقف اجاره اولاً در تجربه دیدیم که هیچ اثری ندارد و فقط موجر و مستأجر را به جان هم می‌اندازد، ضمن اینکه مقداری هم دادگاه‌ها را شلوغ می‌کند. یا اینکه باعث می‌شود کسی که ملک دارد آنرا برای سال بعد اجاره ندهد. یعنی عرضه را کم کند. به لحاظ کارشناسی مدافع مکانیسم بازار در این زمینه نیستم ولی در این شرایط تعیین سقف با این ساختار مالکیت به نظرم انداختن توپ در زمین دیگران است. چون ناکارآمدی و عدم فعالیت در بازار استیجاری است.
تبادل نظر