فردای اقتصاد: بررسی‌ها نشان می‌دهد طی ۵ سال اخیر و در شرایطی که سطح عمومی قیمت‌ها و به تبع آن متوسط درآمد مردم ۵.۳ برابر شده است، متوسط قیمت مسکن در تهران حدودا ۱۱ برابر شده است. این یعنی طی ۵ سال اخیر متوسط قیمت واقعی مسکن در پایتخت رشد ۱۱۰ درصدی داشته است. همچنین میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در تهران به بیش از ۴۶ میلیون تومان رسیده است. یعنی برای خرید یک واحد ۸۶ متری که متوسط متراژ خانه‌های معامله شده در سال گذشته محسوب می‌شود باید حدود ۴ میلیارد تومان خرج کرد. رقمی که برای کمتر کسی قابل دستیابی است و به همین خاطر هم تقاضای مصرفی کوچی تند و تیز به سمت خانه‌های کوچک‌متراژ و همچنین قدیمی‌ساز داشته است. در همین خصوص هم می‌توان به گزارش‌های بانک مرکزی استناد کرد که نشان می‌دهد پرطرفدارترین بازه‌های متراژی برای خرید ملک در تهران ۵۰ تا ۶۰ متر و سپس ۶۰ تا ۷۰ متر است. حال سوال این است: اگر بخواهیم دنبال خانه‌های ریزمتراژ بگردیم، این خانه‌ها در کدام مناطق بیشتر ساخته می‌شوند؟ میانگین متراژ خانه‌های هر منطقه چقدر است؟
تفاوت ۳ برابری بزرگ‌ترین و ریزترین منطقه
بررسی پروانه‌های ساخت صادر شده می‌تواند اطلاعات مفیدی از روند ساخت‌وساز در پایتخت دهد. برای محاسبه میانگین متراژ خانه‌ها، کل زیربنای پروانه گرفته تقسیم بر تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی می‌شود. عدد حاصل متوسط زیربنای هر واحد را نشان می‌دهد البته باید توجه کرد که این زیربنا شامل زیربنای مفید و همچنین مشاعات می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود ۳۰ درصد از زیربنای یک ملک مربوط به مشاعاتی مانند پارکینگ، انباری، راه‌پله، آسانسور و... می‌شود. به خاطر همین برای به دست آوردن زیربنای مفید باید از عدد فوق حدود ۳۰ درصد کم کرد. بعد از انجام این کارها می‌بینیم در تهران بیشترین میانگین متراژ خانه‌های ساخته شده مربوط به مناطق یک و ۳ است که به عدد عجیب ۲۵۴ متر و ۲۴۱ متر به ازای هر واحد رسیده‌اند. این در حالی است که بیشترین سهم ریزمتراژها در واحدهای مناطق ۱۰ و ۹ است که متوسط متراژ خانه‌هایی که در سال گذشته آغاز به ساخت کردند به ترتیب ۸۶ و ۸۵ است. به این ترتیب متوسط متراژ منطقه یک نزدیک به ۳ برابر متوسط متراژ خانه‌های ساخته شده در منطقه ۱۰ است.
البته باید توجه کرد که این اعداد صرفا متوسط متراژ خانه‌های ساخته شده در هر منطقه را نشان می‌دهد و لزوما به این معنی نیست که در کدام مناطق خانه‌های ریزمتراژ بیشتری وجود دارد. به عنوان مثال در منطقه ۱۵ متوسط متراژ خانه‌های ساخته شده ۹۳ متر است و به همین واسطه این منطقه سومین متوسط متراژ پایین را دارد. اما اگر به مجموع زیربنای پروانه گرفته و همچنین تعداد واحدهای پیش‌بینی شده برای ساخت را نگاه کنیم، می‌بینیم که در منطقه ۱۵ برای ۴۲۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شده است و در مناطق ۱۰ و ۹ برای حدود ۱۲۰۰ واحد و در مجموع حدود ۲۴۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده است. به این ترتیب ممکن است در منطقه ۱۵ تعداد خانه‌های نقلی تازه بیشتر از مناطق ۹ و ۱۰ باشد.
تعادل نحس در ساخت‌وساز
پیش‌تر در گزارش‌ها به توضیح مفهوم «تعادل نحس» پرداختیم. تعادل نحس به وضعیتی گفته می‌شود که گرانی عجیب مسکن به خاطر عدم تعادل در عرضه و تقاضا نیست. بلکه بازار تعادلی است اما در یک تعادل نحس. یعنی بخش عرضه به جای این که در خدمت تقاضای مصرفی باشد، تابع تقاضای سرمایه‌ای است. این یعنی سازندگان سعی می‌کنند ملک‌هایی که می‌سازند پاسخ نیاز سرمایه‌گذاران را بدهد و نه مصرف‌کنندگان. این تعادل نحس هنگامی شکل می‌گیرد که بخش تقاضای سرمایه‌ای نسبت به مصرفی سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص می‌دهد. به نظر می‌رسد عدم وجود بازارهای موازی قوی، نبود ابزارهای کنترلی و مالیاتی در بازار مسکن و دخالت دولت در دیگر بازارها و آزادی نسبی بازار مسکن را از جمله دلایلی می‌توان دانست که باعث شده سرمایه‌ها روانه این بخش شود.
حال بررسی متراژ خانه‌های ساخته شده و خریداری شده هم مهر تاییدی بر قرار گرفتن بازار مسکن کشورمان در وضعیت «تعادل نحس» دارد. به طوری که در حالی متوسط متراژ خانه‌هایی که سال گذشته معامله شدند حدود ۸۶ متر بوده و متوسط متراژ خانه‌هایی که در بدترین سال تاریخ ساخت‌وساز پروانه ساخت دریافت کرده‌اند ۱۳۶ متر. همچنین در حالی پرطرفدارترین بازه‌های متراژی بین ۵۰ تا ۷۰ متر است، میانگین خانه‌های تازه عرضه شده به بازار بیش از ۲ برابر این عدد است.
تبادل نظر