فردای اقتصادی: بسیاری از قدیمی‌ها اعتقاد دارند که «زمین هیچ وقت زمینت نمیزنه». این باور عمومی هم از آن جا نشات می‌گیرد که طی دهه‌های اخیر در شهرهای بزرگ به ویژه تهران قیمت زمین با شتابی به مراتب بیشتر از قیمت املاک مسکونی افزایش یافته است. به طوری که از سال ۹۰ تا پاییز ۱۴۰۰ در حالی قیمت املاک مسکونی در تهران ۱۸ برابر شده که متوسط قیمت زمین با جهش ۳۰ برابری مواجه شده است.
جهش عجیب قیمت زمین دو پیامد داشته است؛ پیامد اول آن فشار بیشتر بر قیمت ملک بوده است. به طوری که در دهه گذشته قیمت مصالح ساختمانی تنها ۱۱ برابر شده است و علت اصلی ۱۸ برابر شدن قیمت املاک مسکونی همین جهش ۳۰ برابری زمین است. محاسبات فردای اقتصاد نشان می‌دهد که اگر رشد قیمت زمین هم به اندازه رشد قیمت مصالح بود، با حاشیه سود کنونی ساخت‌وساز متوسط قیمت املاک مسکونی در تهران به جای متری حدود ۴۵ میلیون تومان باید کمتر از ۲۰ میلیون تومان می‌بود.
اما دومین پیامد جهش مداوم قیمت زمین، کاهش شدید حاشیه سود ساخت‌وساز است. به طوری که طبق برآوردهای فردای اقتصاد در حال حاضر حاشیه سود ساختمان‌سازی در پایتخت به تنها ۲۴ درصد رسیده است که طی حداقل یک دهه گذشته بی‌سابقه بوده است. چنین چیزی منجر شده تا ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران به کمترین میزان در دو دهه گذشته برسد و همین اتفاق عاملی برای بیشتر شدن حباب مسکن شده است.
افزایش شدید هزینه‌های ساخت موجب شده تا بسیاری از فعالان بازار مسکن اعتقاد داشته باشند بعد از احیای برجام هم قیمت ملک کاهش نداشته باشد. اما سوال این است که آیا ممکن است قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین بخش هزینه‌های ساخت کاهش یابد؟
هنگام جهش ارزی اول دهه نود که در سال ۹۱ رخ داد، قیمت ملک و زمین هم رشد شدیدی کرد. اما این زمین بود که با شتاب بسیار بیشتری افزایش یافت، به طوری که نسبت قیمت زمین به املاک مسکونی که در ابتدای دهه ۹۰ کمتر از ۹۰ درصد بود، در زمستان ۹۱ به ۱۳۱ درصد رسید. طی این ۷ فصل قیمت زمین در تهران ۳ برابر شد و قیمت املاک مسکونی ۲ برابر شد. این رشد شدید قیمت زمین کاهش شدید سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز و افت جدی عرضه مسکن نوساز را به دنبال داشت.
از سال ۹۲ هم تا حدی آرامش به اقتصاد ایران بازگشت و از ۹۳ با توافق برجام این آرامش همراه با رکود تداوم یافت. اما نکته جالب توجه این است که طی این مدت رکود در بازار زمین به مراتب شدیدتر از بازار املاک مسکونی بود. به طوری که از بهار ۹۲ تا بهار ۹۶ یعنی طی ۴ سال، قیمت زمین نه تنها افزایش نداشت بلکه با افت ۶ درصدی مواجه شد. همین اتفاق در کنار رشد ۱۷ درصدی قیمت مسکن طی این ۴ سال باعث شد تا دوباره حاشیه سود ساخت‌وساز احیا شود. البته اگر بازدهی واقعی قیمت زمین در این دوره را حساب کنیم این افت ارزش بسیار بیشتر می‌شود. تورم اقتصاد ایران در بازه ۴ ساله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶ حدود ۵۵ درصد بوده است. در شرایطی که سطح عمومی قیمت‌ها ۵۵ درصد افزایش یافته، افت ۶ درصدی قیمت اسمی زمین نشان از بازده واقعی منفی ۴۰ درصدی زمین در این ۴ سال دارد. چنین چیزی نشان می‌دهد که «زمین هم می‌تواند زمینت بزند».
به این ترتیب طی یک دهه گذشته، در ۴ سال شاهد افت قیمت زمین بودیم که حدود ۳ سال از این دوره، برجامی بوده است. اما از تابستان ۹۶ دوباره بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت و با بازگشت تحریم‌ها از ابتدای ۹۷ این روند به شدت تقویت شد. تلاطمی که در بازار زمین به شدت بیشتر بود و باعث شد نسبت قیمت زمین به ملک به عدد ۱.۵ برسد. همین عامل هم موجب کاهش عرضه ملک نوساز و مانع ذهنی عدم افت قیمت مسکن شد. اما همان‌طور که دیدیم هیچ بعید نیست که حباب زمین بترکد و به این واسطه شاهد عقب‌نشینی قیمت ملک در پسابرجام باشیم.
تبادل نظر