زنگ خطر در بازار مسکن آمریکا هم به صدا درآمد؟

فردای اقتصاد: تنها ۵ ماه پیش بود که «بلومبرگ» گزارشی در خصوص این که بازار مسکن آمریکا بازار فروشندگان شده است می‌گذرد. در آن زمان قیمت مسکن در آمریکا به شدت رو به افزایش بود و فروشنده در بازار کم بود. اما حالا اوضاع کاملا برعکس شده است؛ آن هم طی فقط ۵ ماه. حال سوال این است که در بازار مسکن آمریکا و بسیاری از کشورهای دیگر چه اتفاقی رخ داده است؟

عقب‌نشینی خریداران در بازار مسکن آمریکا

بلومبرگ در بخشی از گزارشش وضعیت آقای جورج جاکویا را توصیف می کند که یک بازنشسته ۷۰ ساله است و در ماه مه (اردیبهشت – خرداد) خانه خود را به قیمت ۱.۷ میلیون دلار به فروش گذاشته است. در اوج داغ بودن بازار مشاوران املاک به وی قول داده بودند که به سرعت خانه‌اش به فروش خواهد رفت. اما حالا ۳ ماه از آن موقع می‌گذرد و خریداری سراغ خانه نیامده است. به همین خاطر هم آقای جاکویا قیمت خانه خود را ۴۰۰ هزار دلار کاهش داده است؛ یعنی حدود ۲۵ درصد کمتر از قیمت اولیه. به طور کل در ماه گذشته میلادی ۱۱ درصد خانه‌های لوکس شرق نیویورک قیمت هایشان را اغلب بین ۱۰۰ تا ۷۰۰ هزار دلار کاهش داده‌اند.

دیگر آمار جالب توجه که از بازار مسکن آمریکا در ماه گذشته منتشر شده است مربوط می‌شود به کاهش جدی تقاضا در بازار. به طوری که در ماه جولای تعداد معاملات املاک در آمریکا با افت ماهانه ۱۲.۶ درصدی مواجه شده است و نسبت به ماه مشابه سال قبل هم کاهش ۳۰ درصدی داشته است. معاملات مسکن در آمریکا به کمترین میزان از سال ۲۰۱۶ رسیده است.

دو آمار دیگری که شدت وخامت اوضاع بازار مسکن آمریکا را نشان می‌دهد تعداد خانه‌های موجود برای فروش و همچنین آمارهای زیلو (Zillow)، بزرگ‌ترین پلفترم آگهی‌های فروش مسکن آمریکا، است. گزارش‌هاا نشان می‌دهد که تعداد املاک موجودی برای فروش ۱۰.۹ میلیون واحد رسیده است. این بیشترین سطح عرضه مسکن در این کشور از هنگام بحران جهانی ۲۰۰۸ است. همچنین داده‌های زیلو نشان می‌دهد که در ماه جولای متوسط قیمت خانه‌های عرضه شده با افت خفیف ۰.۱ درصدی مواجه شده است. اما نکته مهم این است که این اولین افت ماهانه قیمت مسکن در آمریکا از سال ۲۰۱۲، یعنی پایان موج بحران مالی ۲۰۰۸، است.

چرا خریداران پشیمان شدند؟

اما طی ماه‌های اخیر چه اتفاقی رخ داده است که خریداران مسکن به این شدت عقب نشسته‌اند و حالا بازار مسکن آمریکا شاهد افزایش جدی فروشندگان است؟

به نظر می‌رسد عامل اولیه کاهش تقاضا رشد جدی قیمت مسکن در ۲ سال کرونا باشد. با وجود عقب‌نشینی بازار مسکن در ماه گذشته میلادی، متوسط قیمت‌ها طی یک سال اخیر بیش از ۱۸ درصد رشد داشته است. این جهش قیمت در حالی است که دستمزدها چندان افزایش نداشته است و چشم‌انداز ایجاد رکود در بازارها جدی شده و متقاضیان را با تردید جدی مواجه کرده است.

در چنین شرایطی افزایش پیاپی نرخ بهره وام مسکن تبدیل به عامل نهایی برای کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن شده است. به طوری که طی تنها یک هفته اخیر نرخ بهره وام مسکن با افزایش حدودا ۰.۴ درصدی به ۵.۵ درصد رسیده است. این اتفاق موجب شده تا جذابیت دریافت وام برای خرید مسکن کاهش بیابد. با این رشد جدی نرخ بهره وام مسکن، فردی که یک وام ۳۰۰ هزار دلاری با بازپرداخت ۳۰ ساله دریافت کرده است حالا باید ماهی۱۷۰۰ دلار قسط بدهد که حدود ۴۳۰ دلار بیشتر از اقساط همین وام در آخر سال گذشته است.

چنین اتفاقی موجب شده تا تقاضا برای وام خرید مسکن در آمریکا به کمترین میزان در ۲۲ سال اخیر برسد. به این ترتیب خریداران مسکن تحت تاثیر دو عامل افزایش جدی قیمت مسکن و همچنین رشد شدید هزینه‌های وام مسکن به سرعت از سمت خرید عقب نشسته‌اند و حالا عرضه مسکن رشد زیادی داشته است. چنین اتفاقی موجب نگرانی بسیاری از وام گیرندگان و همچنین نهادها از افت جدی قیمت مسکن و ایجاد بحران شده است.